城市中未进行水网改造、水表未出户的小区，在小区未成立业主委员会之前拖欠自来水公司水费，自来水公司要求小区建设单位承担支付拖欠水费的诉讼请求，应得到支持。

案情

1997年6月至2000年5月，河南润升房地产开发有限公司（以下简称润升公司）先后向原告洛阳北控水务集团有限公司（以下简称北控公司）申请接水，用水地址分别为被告润升公司开发的七个小区。2003年3月，润升公司与腾祥公司分别签订《物业管理服务委托合同》，约定由腾祥公司对润升公司开发的七个小区实施物业管理，并约定由腾祥公司负责向业主收取水费、电费等。2007年3月，腾祥公司在结清所有水费的情况下终止了对上述小区的物业服务，撤出上述小区。同年4月，润升公司与置鑫公司签订《物业管理服务委托合同》，约定置鑫公司对前述七个小区实施物业服务。置鑫公司分别于2008年12月31日、2009年8月31日、2009年11月30日、2010年6月1日终止物业服务合同，退出润升花苑小区、向阳小区、天津路5号院及新唐村小区的物业管理。截至2011年5月，置鑫公司对上述小区实施物业服务期间，欠交水费共计322773.8元；置鑫公司撤出润升花苑小区、向阳小区、天津路5号院及新唐村小区后，上述四小区欠交水费金额共计54778.5元。

北控公司向洛阳市涧西区人民法院起诉，要求被告润升公司偿还上述欠交水费及利息。

裁判

涧西区人民法院认为：被告润升公司作为润升花苑、唐村小区、向阳小区等的开发单位，其开发房地产项目时在原告处申请自来水接水，双方事实上已形成了供用水合同关系，在润升公司完成开发项目并销售商品房后，与物业服务企业签订了《物业管理服务委托合同》，双方已形成了委托合同关系。目前，上述小区未进行水网改造、水表未出户，原告北控公司无法向终端用水人，即业主收取水费，置鑫公司作为物业服务企业，根据目前的交易习惯，有义务对其服务的小区业主代收水费，并及时交予供水人，置鑫公司未及时交纳水费，故被告润升公司作为委托人应对受托人拖欠水费的行为承担付款责任。

涧西区人民法院判决：被告润升公司对拖欠的水费37.75523万元承担付款责任。

一审宣判后，原告北控公司与被告润升公司均向洛阳市中级人民法院提起上诉。

洛阳中院经审理后，终审判决：驳回上诉、维持原判。

评析

本案审理过程中，存在三种观点：第一种观点认为，小区业主作为终端用水人，应为与水务集团建立供用水合同关系的相对方，并应承担支付水费的义务。第二种观点认为，小区的物业服务企业应承担支付拖欠水费的责任。第三种观点认为：小区的开发商即被告润升公司应是支付拖欠水费的义务人。

笔者赞成第三种观点，理由如下：

首先，本案中所涉小区均系90年代建设，由于特殊的历史背景，供水合同不规范，自来水公司事实上均是通过用水人填写用户申请书的形式开通供水；而且，润升公司至原告处申请自来水接水，安装总水表，故原告北控公司与被告润升公司已形成了事实上的供用水合同关系。根据合同的相对性，润升公司应承担支付拖欠水费的责任。上述小区在未进行水网改造的情况下，原告水务集团并未掌握小区业主分户水表的使用情况，因此向终端用水人直接收取水费不存在可行性。本案中，上述小区目前未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，建设单位在小区未成立业主委员会之前有义务选聘物业服务企业对所建小区进行物业服务管理，而本案中的腾祥物业公司和置鑫物业公司均是被告润升公司选聘，并先后签订《物业管理服务委托合同》，物业公司进驻上述小区进行物业服务，二者之间形成委托合同关系，委托人应对受托人的相关行为负责。

其次，小区物业服务企业并未与原告北控公司签订供用水合同，原告也并未委托物业服务企业对小区业主进行代收、代缴水费，故让物业服务企业支付拖欠水费无法律依据。物业服务企业系受小区建设单位的委托对小区进行物业服务，与原告建立供用水合同的相对人应是被告润升公司，被告润升公司与物业服务企业之间系委托合同关系，根据法律规定，受托人履行义务不符合约定的，委托人应承担违约责任。因此，被告润升公司应承担支付拖欠水费的责任。其承担责任后，可根据委托物业服务合同及具体情况向物业公司追偿。

本案案号：（2011）涧民二初字第284号；（2012）洛民终字第1529号

案例编写人：河南省洛阳市涧西区人民法院 崔丹丹